מבוא
עמוד זה מתייחס להיבטים היחודיים לוועדי בתים, בכל הנוגע להצבעה דיגיטלית.
למידע כללי על מערכת ההצבעות, עברו אל עמוד הבית:
אחריות משפטית
המידע המוצג בעמוד זה מבוסס על קריאת הוראות החוק, והתייעצות עם עורך דין.
אין במידע המוצג כאן, תחליף לקבלת ייעוץ או טיפול משפטי, מקצועי או אחר, והסתמכות על האמור בו היא באחריות המשתמש בלבד.
אין ווטקליק אחראית לכל נזק שייגרם בשל הסתמכות על המידע המוצג כאן.
חוק המקרקעין
חוק המקרקעין, תשכ״ט–1969 מתייחס לנושא הצבעות באופן הבא:
"ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי."
בעת שנחקק החוק (שנת 1969) לא היו נפוצים סמארטפונים ומחשבים אישיים בקרב אוכלוסית ישראל, וכנראה בשל כך לא הוגדר אם "הצבעה בקלפי" יכולה להתקיים כהצבעה דיגיטלית.
האם מותר לערוך הצבעה דיגיטלית בבניין מגורים?
כן, מותר.
הסיבה לכך היא, שהחוק אינו אוסר הצבעה דיגיטלית, ובכלל בתי המשפט מגיבים בחיוב לשינויים טכנולוגיים, היה ויש בהם כדי להשפיע באופן חיובי על מטרת החוק והשגתו.
במילים אחרות, אופן קיום ההצבעה (דיגיטלי, או לא דיגיטלי) אינו סותר החוק, בנוסחו הנוכחי, אלא פועל להביא ליישומו האפקטיבי, דבר שבתי המשפט קידמו מאז ומעולם.
עם זאת, מומלץ כי ועד הבית יפעל לביצוע תיקונים מתאימים בתקנון המוסכם, או לערוך אחד כזה ע"פ החוק, כך שיאפשר עריכת הצבעה דיגיטלית.
בסוף העמוד אנו מציגים קטע מהצעה לתקנון מוסכם, שנמסר לנו על ידי ועד מגדל מגורים, מבין לקוחותינו.
שתי דרכים למעבר אל הצבעה דיגיטלית
לשתי הדרכים המוצגות להלן אותה המטרה: שינוי התקנון, באופן שיתיר קיומן של הצבעות דיגיטליות.
אפשרות 1 - קיום אסיפת דיירים
עורכים אסיפה שלא מן המניין, והיא יכולה להתקיים דיגיטלית (זום, קבוצת ווטסאפ, פורום וכן הלאה).
באסיפה זו, סדר היום יהיה אך ורק הצעה למעבר אל הצבעה דיגיטלית. במידה ואושרה ההצעה, ניתן להתיר הצבעה דיגיטלית בתקנון.
אפשרות 2 - הצבעה דיגיטלית (באמצעות תוכנת הצבעות ייעודית) על ההצבעה הדיגיטלית
מלכתחילה עורכים הצבעה דיגיטלית, באמצעות תוכנת הצבעות ייעודית, שמטרתה לאשר כי מעתה והלאה, ייערכו ההצבעות באופן דיגיטלי.
יש לשמור על קובץ התוצאות החתום דיגיטלית, כעדות רשמית, אשר תפורסם בקרב כלל הדיירים.
כיצד מיישם אחד מלקוחותינו, ועד בית של מגדל מגורים גדול, מדיניות של הצבעה דיגיטלית
25 באוגוסט 2021
כינוס האסיפה הכללית וביצוע הצבעות במגדלי מגורים מרובי קומות הינם עניין קשה וסבוך בימים רגילים, קל וחומר בימים של סגר ומניעות מהתכנסויות עקב מגפת הקורונה.
משלא ניתן היה לתקופה ארוכה לקיים אספות של בעלי נכסים או אספת דיירים מרובות משתתפים, נדרשנו לפתרון טכנולוגי כדי למנוע דחייה בהליכי קבלת ההחלטות.
כיוון שהדין קובע שעל אסיפות דיירים להיערך בכינוס פרונטאלי, ניראה היה שהתקנון המצוי הנוהג אצלינו ובבניינים משותפים רבים אינו מאפשר קיום אסיפות דיירים באמצעים דיגיטליים ואינו מאפשר הצבעות דרך המכשיר הסלולרי או דרך דוא"ל.
עד שהמחוקק יעשה את השינוי הנדרש בחוק המקרקעין, בקשנו כי יועצינו המשפטיים יבחנו באם נוכל לקיים אסיפות והצבעות שלא דרך התכנסות פרונטלית אלא דרך מערכת VoteClick.
לאחר תהליך בחינה ארוך וקפדני בחרנו לקיים את ההצבעות דרך מערכת VoteClick.
בכל ההצבעות שערכנו VoteClick עבדה באופן מושלם לשביעות רצון המצביעים ומנהלי ההצבעה, למרות שקהל היעד הוא מגוון ומורכב מדיירים בשנות השלושים ועד שנות השבעים.
מערכת VoteClick ייעלה את הליך ההצבעה, סחפה את הדיירים לאחוזי הצבעה גבוהים והביאה למעורבות גבוהה של הדיירים בהליכי ההצבעות ובקבלת ההחלטות בבית המשותף.
נוסיף רק שהיו מי שהתנגדו ליישום VoteClick והגישו כנגד השימוש בה בקשות לצווי מניעה אצל המפקח על הבתים המשותפים. אולם לאחר שבית המשפט בחן את הליך ההצבעה של Voteclick ,את אופן אבטחת המידע, ואת דוחות ההצבעה – נדחו התביעות על הסף וההצבעות אושרו במלואן.
אנו ממליצים בחום לכל מגדל מגורים לאמץ את מערכת VoteClick כמערכת ההצבעות הסטנדרטית באסיפה הכללית.
נציגות הבית המשותף
אפ-טאון בת ים
קטע מהצעה לתקנון מוסכם, שנמסר לנו על ידי ועד מגדל מגורים, מבין לקוחותינו
כינוס אסיפה מקוונת (אלקטרונית)
58. רשאית הנציגות בהתאם לתקנון זה ועל פי שיקול דעתה, להחליט על ביצוע אספה הכללית מקוונת בדרך של פתיחת אתר ווטסאפ ייעודי או שימוש ב Google Forums או באמצעות מערכת זום (Zoom), בו יוכלו בעלי הנכסים להחליף דעות ולהחליף/להציג מסמכים בנושאים שעל סדר יומה של האספה הכללית, לתקופה של לפחות 72 שעות (להלן: "תקופת הדיון").
59. עם תום תקופת הדיון כאמור, ובהתאם להוראות פרק 'הצבעות מקוונות (אלקטרוניות)' כמפורט בתקנון זה, תבצע הצבעה בדרך של הצבעה מקוונת על הנושאים שעל סדר היום האסיפה.
הצבעות מקוונות (אלקטרוניות)
60. רשאית הנציגות להחליט בהחלטה שתפורסם לדיריי מגדל המגורים לפני קיום האסיפה הכללית במסגרת הודעת כינוס האספה הכללית, כי הצבעות על נושאים שעל סדר יום האסיפה הכללית הופרדו מהדיון שיתבצע במועד האספה הכללית, ויעשו באופן מקוון תוך 48 שעות ממועד נעילת האסיפה הכללית. קרי, במהלך האספה הכללית ידונו דיירי מגדל המגורים בנושאים שעל סדר יום האסיפה הכללית, אך ההצבעה בגין אותם נושאים כאמור, תעשה באופן מקוון ובמועד המאוחר לנעילת האספה הכללית.
61. ההצבעה המקוונת תעשה באמצעות תוכנת הצבעות ייעודית שנבחרה ע"י חברי הנציגות, ותוצאותיה יחייבו ככל החלטה המתקבלת בהצבעה ידנית באספת דיירים.
62. רשאית הנציגות להחליט במקרי חירום או בנסיבות חריגות שיתועדו בפרוטקול, כי הליך הצבעה המקוון על הנושאים שעל סדר היום של האסיפה הכללית יתבצע ללא כינוס האספה הכללית, או מחמת העובדה שהאסיפה הכללית בוטלה מטעם כל שהוא, או שלא התאסף קוורום מתאים לכינוס האספה הכללית.
63. משך הזמן בו תהייה ההצבעה המקוונת זמינה להצבעה לא יפחת מ 12 שעות.
64. ההצבעה באמצעות מערכת ההצבעות מקוונת תהייה במתכונת של הצבעה גלויה ותוצאות ההצבעה יפורסמו כך שיכללו את זיהוי המצביע ואופן הצבעתו, אלא אם יוחלט בהצבעה מקדימה על הצבעה בסגנון קלפי.
הצבעות מקוונות (אלקטרוניות) שאינן מחייבות התכנסות האספה הכללית
65. רשאית הנציגות להחליט בהחלטה שתפורסם לדיריי מגדל המגורים על הצבעה מקוונת בנושא/ים פרטניים שבמסגרת אחריותה, שלדעת חברי הנציגות אין צורך בגינו/ם לכנס אסיפה כללית. למען הסר כל ספק, נושאים מהותיים כדוגמת אישור תקציב או בחירת חברי הנציגות אינן מסוג הנושאים שניתן להצביע בגינם בהתאם להוראות פרק זה.
66. ההצבעה המקוונת תעשה באמצעות תוכנת הצבעות ייעודית שנבחרה ע"י חברי הנציגות, ותוצאותיה יחייבו ככל החלטה המתקבלת בהצבעה ידנית באספת דיירים.
67. משך הזמן בו תהייה ההצבעה המקוונת זמינה להצבעה לא יפחת מ 12 שעות.
68. ההצבעה באמצעות מערכת ההצבעות מקוונת תהייה במתכונת של הצבעה גלויה ותוצאות ההצבעה יפורסמו כך שיכללו את זיהוי המצביע ואופן הצבעתו.
הצבעות באמצעות ייפוי כוח
69. הצבעה באמצעות ייפוי כוח תעשה בייפוי כוח חתום שחתימת מייפה הכוח אושרה בידי עורך דין או ע"י רשות במתכונת של אישור תצהיר או שייפוי הכוח נחתם אם בפני יו"ר הנציגות או גזבר הנציגות או בדרך של הוועדות חזותית שהוקלטה ואחד מהללו אישר זאת בחתימתו. לא תתאפשר הצבעה באמצעות ייפוי כוח שלא אושר באחת הדרכים כאמור לעיל.
70. הצבעה של תאגיד תחייב הצגה של ייפוי כוח חתום ומאושר בפני יו"ר האספה במתכונת של תוספת א' לתקנון זה.
71. הצבעה באמצעות ייפוי כוח שנעשה במדינה בחו"ל תעשה באמצעות ייפוי כוח בו אושרה חתימת מייפה הכוח בהתאם לחוקי אותה מדינה בידי עורך דין או נוטריון ציבורי או ע"י כל רשות במתכונת של אישור תצהיר או שייפוי כוח זה נחתם באמצעות הוועדות חזותית שהוקלטה ונעשתה בפני יו"ר הנציגות המכהנת או גזבר הנציגות אחד מהללו אישר זאת בחתימתו. לא תתאפשר הצבעה באמצעות ייפוי כוח שנעשה בחו"ל שלא אושר באחת הדרכים כאמור לעיל.
72. היה יש צורך לחתום ייפוי כוח להצבעה באמצעות הוועדות חזותית בפי יו"ר הנציגות והגזבר, ייתעדו השנים הללו את הליך החתימה בהקלטה חזותית הכוללת את (1) הסכמת מייפה הכוח לתיעוד בהקלטה חזותית. (2) צילום תעודת הזיהוי או אמצעי זיהוי מדינתי אחר של מייפה הכוח. (3) הצהרה להקלטה על: תאריך ושעת מתן ייפוי הכוח, הארוע שבגינו נחתם ייפוי הכוח, שמות המשתתפים (4) תתועד חתימת מייפה הכוח על ייפוי הכוח .עם סיום הליך החתימה והתיעוד, ישלח מייפה הכוח את המסמך החתום ליו"ר הנציגות או לגזבר באמצעי דיגיטלי כגון באימייל, ווטסאפ, פקסימיליה וכיו"ב. לאחר מכן, יחתמו יו"ר הנציגות והגזבר על המסמך ויאשרו את זהות מייפה הכוח. המסמך שעל גביו יהיו שתי החתימות הוא ייפוי הכוח השלם, עימו ניתן למיופה הכוח להצביע באספה הכללית.
73. על כל מיופה כוח למסור העתק של ייפוי הכוח שבידיו ליו"ר הנציגות לפחות 48 שעות לפני הליך ההצבעה מקוון כדי להסדיר את הצבעתו במערכת ההצבעות האלקטרוניות. היה וההצבעה תעשה במסגרת אספה שאינה מקוונת, לא תתאפשר הצבעה ע"י מיופה כוח שלא ימסור את ייפוי כוח שברשותו לפני ההצבעה לידי יו"ר האסיפה.
74. היה וימצאו ייפויי כוח כפולים הכשרים להצבעה, אחד מהם יפסל לפי שיקול דעת יו"ר האסיפה.
75. לא תתאפשר הצבעה באמצעות ייפוי כוח שמיופה הכוח המחה לאחר.
ישנם כמה אלמנטים בעלי משמעות משפטית:
1 הכנת ספר המצביעים על כל פרטיו ופרטי הזיהוי, אישורו ונעילתו:
א. תיעוד הכנת קובץ הבוחרים. תיעוד עדכונים ותאריכי עדכון של קובץ הבוחרים ושם המעדכן. נעילת קובץ ההיסטוריה של הכנת הספר הזה לאחר ההצבעה והצמדתו לקובץ ההצבעה, כך שניתן יהיה לבחון את השינויים שנעשו בקובץ לפני ההצבעה.
ב. הליך זיהוי מקדים באמצעות סמס או זיהוי כפול סמס ואימייל של כל בוחר בקובץ הבוחרים, לפני כל ההצבעה, כדי לוודא ולידציה של כל בוחר ומניעת הכנסת בוחרים פיקטיביים או מספרי טלפון פיקטיביים .
ג. בדיקת ולידציה וטיוב קובץ הבוחרים כדי לנקות מספרי טלפון כפולים, כתובות אימייל כפולות, מספרי טלפון שגויים או כתובות אימייל שגויות.
ד. אישור קובץ הבוחרים לפני כל הצבעה ע"י מנהל ההצבעה.
ה. הגדרת יו"ר האסיפה.
2 ההכנות לקראת ההצבעה האלקטרונית - תזכורות והודעות לפני עריכת ההצבעה:
א. כל בעלי זכות הבחירה מקבלים הודעה/ת על ההזדמנות להצביע באמצעות מערכת הצבעות, מקוונת לפני כל בחירות, לרבות שם יו"ר האסיפה.
ב. כל בעלי זכות הבחירה מקבלים הודעה כי החלה ההצבעה באמצעות מערכת הצבעות, לרבות קבלת הפניה למרכז תמיכה. היה וישנה ולא התקבלה אצל אותו בעל זכויות הודעת ההצבעה.
ג. משלוח מספר תזכורות במהלך ההצבעה לאותם בעלי זכות בחירה שלא הצביעו, כי מתקיימת ההצבעה והצבעתם נדרשת.
3 הליך הצבעה, זיהוי המצביע ומניעת הצבעות כפולות:
א. אישור מקדים של המצביע להצבעה אלקטרונית (זה פותח את מסך ההצבעה)
ב. הצבעה – עם סיום הצבעה מקבל המצביע אישור הצבעה (כולל פרטי ההצבעה היום והשעה בה הצביע מאפיין ההצבעה וכדומה)
ג. בדיקת המצביע מול ספר המצביעים (מניעת spoofing)
4 נעילת ההצבעה וחישוב התוצאות
א. הודעה על סיום הצבעה ונעילתה.
ב. חישוב המצביעים ותוצאות ההצבעה ונעילתם בקוד.
ג. פרסום תוצאות ההצבעה לפי דרך ההצבעה (פומבי או קלפי)
ד. משלוח כל פרטי ההצבעה בקובץ למנהל ההצבעה לתיעוד ההצבעה.
ה. העברת קובץ ההצבעה המלא לארכיון (עם קוד שחזור)
5 במקרה של אי הכרעה:
א. תשלח הודעה ליו"ר האסיפה הודעה כי ההצבעה לא הוכרעה והצבעתו הוכפלה - הוא מתבקש לאשר את ההצבעה הכפולה.
ב. תיעוד ההצבעה הכפולה ותיעוד מצב האי- הכרעה.
ג. תיעוד תוצאות ההצבעה לאחר ההצבעה הכפולה ונעילתם בקוד.
ד. פרסום תוצאות ההצבעה לפי דרך ההצבעה (פומבי או קלפי).
ה. משלוח כל פרטי ההצבעה בקובץ למנהל ההצבעה לתיעוד ההצבעה.
ו. העברת קובץ ההצבעה המלא לארכיון (עם קוד שחזור).